物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，收費(fèi)難、繳費(fèi)率低、入不敷出等是目前我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的突出問題。最近，我們結(jié)合學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，深入到物業(yè)服務(wù)企業(yè)和部分住宅小區(qū)，就有關(guān)情況進(jìn)行了調(diào)研。一、榮成住宅小區(qū)物業(yè)管理的基本情況榮成現(xiàn)有登記注冊從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)36家（不包括石島管理區(qū)），其中具有三級資質(zhì)的26家，三級暫定的10家，從業(yè)人員1200多人。榮成市區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)大部分沒有成立業(yè)主委員會。目前住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會的主要原因，除工程和買賣因素外，一是相當(dāng)一部分業(yè)主自治意識不強(qiáng)、態(tài)度消極，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)倡導(dǎo)的工作不配合、不支持，致使業(yè)主大會始終開不起來，選舉根本無法進(jìn)行。二是相當(dāng)一部分業(yè)主思想仍然停留在福利住房的傳統(tǒng)觀念上，對再拿錢買服務(wù)不理解甚至抵觸。三是相關(guān)部門和物業(yè)管理企業(yè)對《物業(yè)管理?xiàng)l例》 ……（快文網(wǎng)http://hoachina.com省略640字，正式會員可完整閱讀）…… 樓頂、層間滲水，上、下水管道阻塞不通的問題，這些質(zhì)量隱患由于維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)管理特別是實(shí)施收費(fèi)產(chǎn)生不滿。在個(gè)別小區(qū)，甚至出現(xiàn)交費(fèi)的業(yè)主提出修理時(shí)非常及時(shí)，而沒有交費(fèi)的業(yè)主需要進(jìn)行修理時(shí)就拖而不辦的局面。二是物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量差，引起業(yè)主不滿，造成收費(fèi)率下降。榮成的物業(yè)管理企業(yè)大部分是開發(fā)企業(yè)委托或房管部門聘請的，這種做法，不僅嚴(yán)重約束了物管企業(yè)自我發(fā)展的空間，制約了市場經(jīng)濟(jì)條件下物業(yè)管理引入市場競爭機(jī)制，同時(shí)這種物業(yè)公司的強(qiáng)行管理模式，使物業(yè)公司形成了“單方思維定勢”，這種輕管理、輕服務(wù)、重收費(fèi)的經(jīng)營理念，使物業(yè)管理水平低下，服務(wù)態(tài)度生硬，服務(wù)方法簡單粗暴。加之高承諾、低服務(wù)的反差，使業(yè)主產(chǎn)生不滿，必然導(dǎo)致拒交費(fèi)問題的出現(xiàn)。三是收費(fèi)透明度低，業(yè)主之間相互攀比。按照規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是按照房權(quán)證上載明的建筑面積計(jì)算收取的，這里面當(dāng)然包括住宅、地下室、車庫、閣樓等建筑面積。而在實(shí)際收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有的高，有的低，有的算車庫面積，有的不算，沒有個(gè)準(zhǔn)數(shù)，甚至還有個(gè)別免交的現(xiàn)象，所以業(yè)主存在抵觸情緒，造成業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)公司就不提供服務(wù)，反過來，物業(yè)公司不提供服務(wù)，業(yè)主就更不交費(fèi)的惡性循環(huán)。另外，按照規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該根據(jù)物價(jià)和房管部門出臺的物業(yè)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)，到物價(jià)部門對各自的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行備案，并與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同，明確物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)后才能實(shí)施收費(fèi)。但從目前情況看，大部分物業(yè)企業(yè)沒有做到這一點(diǎn)，所以業(yè)主甚至質(zhì)疑物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的合法性。四是業(yè)主自治意識不強(qiáng)，作用發(fā)揮不夠�！段飿I(yè)管理?xiàng)l理》規(guī)定，業(yè)主委員會是物業(yè)管理中的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，而榮成住宅小區(qū)目前的現(xiàn)狀是，所有的住宅小區(qū)基本上沒有成立業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主各自為戰(zhàn)，各取所需，不能正確行使權(quán)利和履行義務(wù)，不能真正的代表業(yè)主利益，業(yè)主自治難以實(shí)現(xiàn)。再加上物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺少有效的監(jiān)督，遇到具體問題隨意性增大，進(jìn)而產(chǎn)生矛盾，造成管理難，收費(fèi)更難。四、改進(jìn)物業(yè)管理的方法措施物業(yè)管理涉及千家萬戶，每個(gè)住宅小區(qū)都是一個(gè)大社會。因此加強(qiáng)規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為，保護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，對促進(jìn)我市物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)小區(qū)精神文明建設(shè)乃至促進(jìn)城市綜合建設(shè)再上新的臺階將起到積極作用。為此應(yīng)重點(diǎn)解決好以下幾個(gè)問題：一是應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主委員會建設(shè)，健全業(yè)主自制機(jī)制。業(yè)主委員會是小區(qū)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，改善物業(yè)管理的一項(xiàng)重要措施，就是要強(qiáng)化業(yè)主委員會的權(quán)力職能，促進(jìn)物管企業(yè)與業(yè)主之間的溝通，搞好雙方的密切協(xié)作和配合。針對榮成物業(yè)管理的現(xiàn)狀現(xiàn)狀，當(dāng)前最重要的就是在有關(guān)部門主持下，選舉出能正確行使業(yè)主自治管理權(quán)的業(yè)主委員會，健全業(yè)主委員會規(guī)章制度，通過業(yè)主自治和參與管理，向業(yè)主提供價(jià)有所值的服務(wù)，提高物業(yè)服務(wù)水平。二是應(yīng)認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。強(qiáng)化市場經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)公司準(zhǔn)入機(jī)制和經(jīng)營服務(wù)的競爭機(jī)制，加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)分類經(jīng)營 ……（未完，全文共2762字，當(dāng)前只顯示1662字，請閱讀下面提示信息。收藏物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問題及對策）
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