| 標(biāo)題：對房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估及稅收征管的幾點思考 | ||
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近年來，隨著我市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時期。在拉動經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大就業(yè)，改善安居等方面做出了積極的貢獻(xiàn)，不僅成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是稅收收入的一項重要來源。 ××局地稅局轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從××××年的××戶增長到××××年的××戶，稅收從××××年××××萬元增長到××××年的××××余萬元，占地方稅收的比重從××.××%提高到××%，且呈繼續(xù)上升趨勢。在房地產(chǎn)行業(yè)稅收高速增長的同時，因房地產(chǎn)市場連續(xù)升溫及房地產(chǎn)企業(yè)新的經(jīng)營模式、多樣化的銷售方式給稅收管理提出了新的課題，監(jiān)管不力、管理滯后、欠稅多等諸多難題考驗著稅收征管能力。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)健康有效發(fā)展，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序，嚴(yán)肅稅收法律法規(guī)，遏制房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理缺失，結(jié)合工作實際，現(xiàn)就轄區(qū)內(nèi)的重點房地產(chǎn)企業(yè)如何通過納稅評估進(jìn)行管理定位，并對納稅評估中發(fā)現(xiàn)的問題及征收管理中存在難點進(jìn)行分析。 一、房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估及稅收管理中存在的主要問題 （一）房地產(chǎn)行業(yè)征管難度較大。房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)、銷售周期長，成本費用項目多，會計核算復(fù)雜，涉及稅種多的特點，其收入和稅前扣除項目的計算，受納稅人會計核算健全程度影響較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)管理難度較大。 （二）房地產(chǎn)行業(yè)納稅意識不強。目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻不高，許多房地產(chǎn)公司僅僅靠所取得土地或所擁有土地而成立，其納稅意識淡薄，對自身納稅義務(wù)和預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項等稅收政策知之甚少。一些房地產(chǎn)公司是地方政府通過招商引資方式開辦的，這些企業(yè)往往曲解地方稅收優(yōu)惠政策，甚至認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)，理所當(dāng)然在稅收方面享有優(yōu)惠。 （三）房地產(chǎn)行業(yè)流動性強。作為房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，許多房 ……（快文網(wǎng)http://hoachina.com省略1245字，正式會員可完整閱讀）……
三是納稅評估指標(biāo)體系存在一定局限性�，F(xiàn)行的納稅評估指標(biāo)體系是參照房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)平均值確定的，實際上是企業(yè)真實納稅標(biāo)準(zhǔn)的一種假設(shè)。一般評估指標(biāo)的測算結(jié)果都直接與行業(yè)正常值進(jìn)行比較，即企業(yè)被測算指標(biāo)只要處于正常值的合理變動幅度內(nèi)，就被認(rèn)為已經(jīng)真實申報。實際上，評估對象的規(guī)模大小，企業(yè)產(chǎn)品多少等因素都對“行業(yè)峰值”產(chǎn)生較大影響。此外，單憑評估指標(biāo)測算和評價很難正確判斷申報的合法性和真實性，企業(yè)還經(jīng)常受到所處環(huán)境、面臨風(fēng)險、資金流向等諸多因素的影響。納稅評估指標(biāo)體系的局限性，制約著納稅評估工作的效果和開展方向。 四是納稅評估人員綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)亟待提高。目前，從事評估的人員都是稅管員，在負(fù)責(zé)征管的同時進(jìn)行納稅評估，沒有專門從事評估的人員。稅管員素質(zhì)參差不齊，部分評估人員知識面窄，掌握評估方法不夠，只停留在看看表、對對數(shù)、查查抵扣發(fā)票信息的較淺層次，不善于從各種涉稅信息中尋找和挖掘深層次問題，使評估工作流于形式，評估效率不高。 （八）一線力量尚不能滿足對房地產(chǎn)行業(yè)實行精細(xì)化管理的業(yè)務(wù)需求。一是一線人員對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律較為陌生；二是對所得稅及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策的了解和掌握相對不足；三是對企業(yè)財務(wù)核算尤其是成本核算知識的掌握不夠熟練；四是一線征管力量的不足與繁重工作任務(wù)、不斷提高的要求的矛盾持續(xù)加�。晃迨且痪�人員缺乏掌握房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)律的基本素質(zhì)，不能滿足稅收工作對房地產(chǎn)行業(yè)管理的需要。 二、加強對房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估及稅收管理的對策 （一）做好基礎(chǔ)工作，加強日常監(jiān)管。開發(fā)初期，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司提供項目立項書、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑承包合同、銷售方式、開工時間、預(yù)計竣工時間、項目總投資額、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等資料，為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。項目竣工后，要求企業(yè)及時上報成本費用分?jǐn)傓k法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤，逃避納稅。同時，要求企業(yè)按季度上報《存量房產(chǎn)盤點表》，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)對其銷售情況實施過程監(jiān)控。建立日常監(jiān)控管理臺賬，逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況。 （二）實行一體化管理，密切部門協(xié)調(diào)。嚴(yán)格執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔××××〕××號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔××××〕××*號）的規(guī)定。房地產(chǎn)稅收采取“一窗式”征收和“聯(lián)網(wǎng)控管、先稅后證、項目跟蹤、過錯追究”的控管辦法，實行一體化管理。地稅機(jī)關(guān)應(yīng)主動加強與工商、國土、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、和國稅等部門的聯(lián)系，爭取政府支持，力求通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握有關(guān)涉稅信息，通過信息交換，有助于一線人員進(jìn)一步掌握與了解房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律和運行狀態(tài)，增強該行業(yè)稅收管理措施的實時性、針對性和有效性。 （三）建立健全科學(xué)的納稅評估體系。一是構(gòu)建制度框架。根據(jù)《稅收征管法》及實施細(xì)則、《納稅評估管理辦法》等有關(guān)政策依據(jù)，研究制定《納稅評估實施方案》和《評估工作規(guī)程》等一系列管理辦法，設(shè)置納稅評估總流程圖和不同內(nèi)容的文書表格，制定納稅評估與“征、管、查”業(yè)務(wù)部門的協(xié)調(diào)、銜接辦法，使稅收評估工作逐漸融入征管體系。為對評估全過程實施管理和監(jiān)控，在納稅評估的不同環(huán)節(jié)設(shè)置《評估對象信息記錄》、《零稅額申報信息記錄》、《納稅評估成果信息記錄》、《重點監(jiān)控信息記錄》等四個信息簿。對每位評估人員工作完成的質(zhì)量情況進(jìn)行信息記錄，為崗位目標(biāo)考核提供依據(jù)。二是科學(xué)界定評估步驟。按照《納稅評估實施方案》及規(guī)程要求，制定具體的操作程序：一是資料受理傳遞崗將評估對象申報資料傳到分析崗;二是通過綜合征管系統(tǒng)數(shù)據(jù)和人工采集的其他企業(yè)信息進(jìn)行邏輯分析核對，通過初審發(fā)現(xiàn)疑點;三是對評估疑問戶下達(dá)《評估自查表》、《評估調(diào)查表》或《零申報說明書》，針對疑點內(nèi)容開展自查；四是對自查后仍存在問題的企業(yè)下達(dá)《評估約談通知書》，通知約談；五是制作《約談記錄》；六是評估完畢下達(dá)《納稅評估結(jié)論》，存在問題的企業(yè)制作《申報錯誤報告表》，責(zé)令限期改正（調(diào)賬、補稅），并制作《納稅評估報告》；七是評估發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)重的，制作《評估移交表》，移交到稽查科等相關(guān)科室，并回收《納稅評估移交問題反饋單》存檔備案；八是月底匯總評估結(jié)果寫出《納稅評估小結(jié)》，指出存在問題，提出合理化有價值的建議及加強管理的辦法。三是明確評估人員職責(zé)。為確保評估工作質(zhì)量，從制度建設(shè)入手,制定行之有效的納稅評估定率考核制度，考核定率包括數(shù)據(jù)接收率、數(shù)據(jù)正確率、評估處理正確率、復(fù)審評估正確率、評估稅款入庫率等，通過這些指標(biāo)將納稅評估具體細(xì)化、量化，對未按比例、按質(zhì)量完成評估任務(wù)的操作人員，依崗位職責(zé)予以扣分，達(dá)到監(jiān)督檢查納稅評估工作的目的，增強評估人員的責(zé)任心。四是精選評估對象。堅持人機(jī)結(jié)合的辦法，一是根據(jù)預(yù)警值運用納稅評估軟件，自動篩選納稅評估對象；二是稅收管理員根據(jù)日常巡查、涉稅事項調(diào)查核查等日常管理工作中了解和掌握的納稅人實際生產(chǎn)經(jīng)營情況，人工分析篩選納稅評估對象。五是探索可行的納稅評估分析方法。對納稅人申報納稅情況的審核分析是納稅評估工作的關(guān)鍵。在實際工作中，總結(jié)歸納了一套簡便實用的納稅評估分析方法，簡稱“四比較法”。一是申報數(shù)據(jù)與財務(wù)報表之間的比較；二是申報數(shù)據(jù)之間橫向與縱向比較；三是稅種之間的關(guān)聯(lián)性比較；四是申報納稅情況與實際經(jīng)營情況的比較。 （四）從提高納稅評估人員自身素質(zhì)出發(fā)，打造一支符合實際需要的納稅評估隊伍。納稅評估要求稅務(wù)評估人員不但要了解稅收工作本身，而且要了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營全貌及納稅人的詳細(xì)情況，掌握審核、評析、測算、取證、質(zhì)詢的全部技能。因此，在加強干部培訓(xùn)過程中，要有重點地開展稅收、財會理論培訓(xùn)，鼓勵干部參加 ……（未完，全文共6722字，當(dāng)前只顯示3236字，請閱讀下面提示信息。收藏對房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估及稅收征管的幾點思考） 上一篇：完善納稅服務(wù)體系的思考 下一篇：稅收走入尋常百姓家 相關(guān)欄目：房地產(chǎn) 稅務(wù) 調(diào)研報告 文教論文 綜合論文 |