| 標(biāo)題：房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)法律分析 |
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【摘要】 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在我國(guó)受到嚴(yán)格限制，這種限制與我國(guó)特殊的土地情況有關(guān)。本文對(duì)這種限制是否符合市場(chǎng)發(fā)展之需，是否符合法理，以及是否仍有現(xiàn)實(shí)必要性作出了經(jīng)濟(jì)法律分析，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展有所助益。 【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)，強(qiáng)迫開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，因開(kāi)發(fā)資金不足、項(xiàng)目策劃欠周詳、市場(chǎng)環(huán)境變化等方面的原因，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓就幾乎是一件不可避免的事。純粹從經(jīng)濟(jì)的角度看，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)選擇，故應(yīng)由市場(chǎng)規(guī)律來(lái)調(diào)整；但從法 ……（快文網(wǎng)http://hoachina.com省略388字，正式會(huì)員可完整閱讀）…… 對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓而言，這里有三項(xiàng)限制條件： ⑴已支付全部土地出讓金； ⑵取得土地使用權(quán)證； �、情_(kāi)發(fā)已完成一定的工作量。 這三項(xiàng)限制條件分別與我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)的認(rèn)識(shí)、物權(quán)理論以及國(guó)家為了防止炒賣(mài)地皮有關(guān)。下面細(xì)析之。 二、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì) 如果嚴(yán)格地適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，若未全部支付土地出讓金而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目， 則該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。——這就涉及到土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)，因?yàn)樵诜缮�，除非我們將該�?guī)定理解為立法欲在土地使用權(quán)出讓合同中賦予政府以行政特權(quán)的效力，否則，該規(guī)定是不可理解的。（在經(jīng)濟(jì)上，立法仍有防止炒賣(mài)地皮——所謂“空手套白狼”——之目的，詳后。） 關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)，學(xué)理上一直有三種說(shuō)法：行政合同說(shuō)——旨在實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地的宏觀控制管理；經(jīng)濟(jì)合同說(shuō)——旨在實(shí)現(xiàn)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控；民事合同說(shuō)——旨在土地作為一種用益物權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。此三種說(shuō)法其實(shí)分別是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念、有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)觀念、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念的產(chǎn)物。因此，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民事合同說(shuō)已成為主流。 目前我國(guó)正在使用的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本（gf-2000-2601），其性質(zhì)亦偏重于民事合同，部分地帶有行政合同的性質(zhì)。因?yàn)�，無(wú)論就該合同的簽約主體、簽約過(guò)程（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌）、合同形式及重要的合同內(nèi)容、合同目的（創(chuàng)設(shè)一種用益物權(quán)，土地使用權(quán)需辦證，即公示，只有物權(quán)才需公示）哪一方面看，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同都是民事合同。特別值得強(qiáng)調(diào)的是，按《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十一條的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂�！� ……（未完，全文共4186字，當(dāng)前只顯示1007字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)法律分析） 上一篇：工會(huì)財(cái)務(wù)管理制度 下一篇：心系群眾 服務(wù)人民 相關(guān)欄目：房地產(chǎn) 教師 黨務(wù)講話 法律 普法 政法武裝 政治法律 剖析整改 綜合論文 |