| 標(biāo)題：土地使用權(quán)情況調(diào)研報(bào)告 |
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土地的國(guó)家所有與地上房屋的個(gè)人所有之間的矛盾，決定了中國(guó)的土地使用制度與房屋所有制度之間，必須建立有效的銜接機(jī)制。有的學(xué)者希望通過(guò)改變土地所有制形態(tài)，依靠土地私有化解決問(wèn)題；也有學(xué)者期望通過(guò)將土地使用權(quán)永久化，解決土地國(guó)家所有與房屋個(gè)人所有之間的矛盾。筆者想在這里，談?wù)勛约旱膸c(diǎn)思考。 土地使用權(quán)與房屋所有權(quán) 土地所有制度與土地使用制度是一個(gè)完整的法律體系。從根本上來(lái)說(shuō)，土地所有制度來(lái)源于憲法規(guī)定，而土地使用制度則是在憲法授權(quán)之下，具體的權(quán)利義務(wù)安排。 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《土地管理法》，土地使用權(quán)(居民用地)70年不變。但70年后，使用權(quán)人必須將土地交還給國(guó)家。如果地上房屋的使用年限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出70年，房屋所有權(quán)人是不是還必須交出土地和地上房屋呢?我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定，土地使用權(quán)期滿的，使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，并繳納出讓金，重新登記。這樣，房屋所有權(quán)人可 ……（快文網(wǎng)http://hoachina.com省略675字，正式會(huì)員可完整閱讀）…… 其次，政府有關(guān)部門(mén)提前收回土地使用權(quán)，對(duì)房屋所有權(quán)人財(cái)產(chǎn)造成損害時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何處理？一般情況下，政府不能違反合同約定，擅自提前收回土地使用權(quán)。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用權(quán)，但是應(yīng)當(dāng)給予房屋所有權(quán)人合理的補(bǔ)償。 土地使用權(quán)續(xù)展期限和費(fèi)用 在解決土地使用權(quán)續(xù)展期限和費(fèi)用問(wèn)題時(shí)，我們必須堅(jiān)持以下三個(gè)原則：第一，統(tǒng)籌兼顧原則，充分考慮到一級(jí)市場(chǎng)上土地出讓金的計(jì)算依據(jù)和土地的保值增值情況，考慮到土地使用權(quán)人經(jīng)濟(jì)承受能力，考慮到前后規(guī)定的連續(xù)性；第二，有效利用原則，土地使用權(quán)續(xù)展期限和費(fèi)用的確定必須有利于土地的充分利用，必須考慮到土地的實(shí)際用途；第三，可持續(xù)發(fā)展原則，制度設(shè)計(jì)必須有利于土地的不斷增值，必須有利于財(cái)政收入的持續(xù)增加。 現(xiàn)在，不少人希望在內(nèi)地建立類似于香港的土地批租制度。這是一種脫離實(shí)際的想法。作為典型的殖民地，香港在港英政府控制期間，為了從土地中汲取財(cái)政收入，創(chuàng)建了獨(dú)特的土地批租制度。在強(qiáng)調(diào)土地政府所有的前提下，為了確保政府正常運(yùn)轉(zhuǎn)和解決公共設(shè)施建設(shè)問(wèn)題，將部分土地用名義地價(jià)的方式，租給一些機(jī)構(gòu)。其他大量的土地，公開(kāi)拍賣(mài)，并且將拍賣(mài)所得作為政府的財(cái)政收入來(lái)源。很顯然，這是一種帶有寄生性、權(quán)宜之計(jì)性質(zhì)的土地使用制度，內(nèi)地絕對(duì)不能盲目全盤(pán)照搬。 制度設(shè)計(jì)不周延可能會(huì)帶來(lái)一系列的問(wèn)題，中國(guó)的土地制度必須從長(zhǎng)計(jì)議。在不改變土地所有制的情況下，應(yīng)當(dāng)在土地出讓的過(guò)程中充分考慮到地上物的使用壽命，爭(zhēng)取做到土地使用權(quán)與地上物的使用壽命相統(tǒng)一。對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中已經(jīng)出現(xiàn)的房屋使用壽命與土地使用權(quán)期限不一致的問(wèn)題，可以根據(jù)國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，在土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。如果重新批租土地，或者進(jìn)行土地使用權(quán)的續(xù)展，必將導(dǎo)致土地使用權(quán)被房屋所有權(quán)所牽制，使得國(guó)家的土地所有權(quán)變得支離破碎，土地的效用難以發(fā)揮。 在明確了土地使用權(quán)期限之后，對(duì)那些地上建筑物具有長(zhǎng)久存續(xù)價(jià)值的，可以批準(zhǔn)土地使用權(quán)續(xù)展。但要取得新的土地使用權(quán)，必須繳納土地出讓金。否則，對(duì)于其他土地使用權(quán)人來(lái)說(shuō)就是不公平的。土地出讓金應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算。如果房屋所有權(quán)人不愿意繳納土地出讓金，則可以將地上建筑物捐贈(zèng)給國(guó)家，或者捐贈(zèng)給他人，由他人繳納土地 ……（未完，全文共2917字，當(dāng)前只顯示1756字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏土地使用權(quán)情況調(diào)研報(bào)告） 上一篇：西部大開(kāi)發(fā)關(guān)鍵問(wèn)題探討建議 下一篇：食品公司董事長(zhǎng)化危為機(jī)促發(fā)展先進(jìn)事跡 相關(guān)欄目：國(guó)土 工作總結(jié) 工作匯報(bào) 調(diào)研報(bào)告 大學(xué)生 黨務(wù)講話 政務(wù)講話 企業(yè)講話 農(nóng)業(yè)講話 紀(jì)檢講話 人大講話 政協(xié)講話 組織講話 安全講話 城建講話 金融講話 宣傳講話 黨會(huì)報(bào)告 政府報(bào)告 述職報(bào)告 述廉報(bào)告 社會(huì)實(shí)踐 |