| 標(biāo)題：稅務(wù)：關(guān)于涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的稅收征管 |
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近年來，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)及房價(jià)的飆升，小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)越來越受到人們的關(guān)注，加之建設(shè)部曾在2007年明確提出要出臺(tái)新政策解決小產(chǎn)權(quán)房的歷史遺留問題。由此，誘發(fā)了一些企業(yè)和個(gè)人為獲得巨額利潤而大肆建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理秩序。甘井子地區(qū)現(xiàn)有五個(gè)涉農(nóng)街鎮(zhèn)，每個(gè)街鎮(zhèn)的轄區(qū)都存在不少的涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房。為此，區(qū)局組織了專項(xiàng)稅收調(diào)研，來探討解決小產(chǎn)權(quán)房建造主體的稅收征管問題。 一、涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的概述 �。ㄒ唬┥孓r(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的概念 所謂的涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是相對(duì)于_小產(chǎn)權(quán)房，通常所說的“軍產(chǎn)”而言，是一些村集體組織、建設(shè)單位或者不具備資質(zhì)的開發(fā)商通常以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的建筑在集體土地上的房屋。這種房屋不同于正常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房，不存在土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)等，價(jià)格一般是同等位置房價(jià)的40%——60%。 �。ǘ┥孓r(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的分類 稅收調(diào)研小組通過 ……（快文網(wǎng)http://hoachina.com省略686字，正式會(huì)員可完整閱讀）…… （3）以建立敬老院等公益事業(yè)的名義，無償租用土地，建造大片住宅樓。實(shí)際上所建樓房除少部分作為敬老院使用外，大部分作為住宅出售。 二、涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房稅收征收管理存在的難點(diǎn) 國務(wù)院已經(jīng)明確指出：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房。但不合法的小產(chǎn)權(quán)房仍大行其道，一方面是價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引購買者，另一方面還在于開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的獲利空間大，開發(fā)商受利益驅(qū)使大量建造。由于開發(fā)主體不規(guī)范，相關(guān)部門監(jiān)管措施不到位，小產(chǎn)權(quán)房銷售行為的存在不僅僅有悖于稅收公平原則，造成國家稅款的大量流失，更嚴(yán)重沖擊了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理。 �。ㄒ唬┯捎谏孓r(nóng)小產(chǎn)權(quán)房建造在集體土地上，沒有《國有土地使用權(quán)出讓合同》，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理產(chǎn)權(quán)證，政府部門就不能掌握房屋的建造及銷售情況，即使是對(duì)辦理了稅務(wù)登記的企業(yè)，稅務(wù)部門也只能按照一般企業(yè)的管理方法進(jìn)行管理，無法監(jiān)控掌握房屋的存量、已售數(shù)量、收入及成本等，給稅收的征收管理帶來很大的難題。同時(shí)，大部分建造商針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房不能辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)手續(xù)的情況，使用以租代售的形式簽訂買房合同，租期根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所占用土地的租期定為30年，50年等。這不僅給購買者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給經(jīng)營者帶來意想不到的麻煩。 由于小產(chǎn)權(quán)房沒有正規(guī)的房地產(chǎn)四證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證），不能按照房地產(chǎn)企業(yè)管理，只能按一般企業(yè)的租賃業(yè)務(wù)處理。根據(jù)2008年實(shí)施的新企業(yè)所得稅法規(guī)定：租金收入按照收付實(shí)現(xiàn)制的原則計(jì)入收入總額，而這些房屋只能按對(duì)外出租的固定資產(chǎn)核算，那么每年可以計(jì)入成本費(fèi)用的只有折舊額，這就意味著小產(chǎn)權(quán)房的房款要一次性計(jì)入收入，而扣除的成本只有按租期計(jì)算的折舊額。舉個(gè)例子一套房屋售價(jià)10萬元，成本6萬元，假設(shè)沒有預(yù)計(jì)凈殘值，按直線法計(jì)提折舊，租期50年，該企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅=(10-6/50)*25%=2.47萬元，如果嚴(yán)格按稅法征稅不只會(huì)給企業(yè)帶來沉重的負(fù)擔(dān)，還可能造成資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至更嚴(yán)重的后果。 �。ǘ⿵膶�(duì)涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大部分企業(yè)的經(jīng)營范圍都不包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，使其土地的開發(fā)具有一定的隱蔽性，這就給稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)管帶來一定的難度。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理服務(wù)中就會(huì)忽略該類企業(yè)，從而可能導(dǎo)致相關(guān)政策的宣傳不到位。同時(shí)也不排除企業(yè)在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房投資時(shí)設(shè)立帳外帳，讓稅務(wù)機(jī)構(gòu)監(jiān)控不到，也就無從下手，管理造成稅款的流失。 �。ㄈ⿵氖麻_發(fā)涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的企業(yè)經(jīng)營者素質(zhì)參差不齊，通常都是抱著投機(jī)的心理開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，從而就會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)核算要求不嚴(yán)，導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不健全，收入、成本不能準(zhǔn)確核算，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難對(duì)其進(jìn)行稅收的征收管理。 三、對(duì)涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行稅收征管的幾點(diǎn)建議 �。ㄒ唬┱畱�(yīng)盡早出臺(tái)涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)政策。只有政策明晰了，才能規(guī)范開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行稅收征收管理的過程中，才能保證稅法的貫徹實(shí)施，有效監(jiān)控房屋的開發(fā)建設(shè)進(jìn)程、銷售進(jìn)展及收支情況，保證稅收的公平原則和國家稅款的應(yīng)收盡收和足額入庫。 �。ǘ⿲�(duì)涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行規(guī)范的稅收征收管理，應(yīng)在區(qū)域范圍內(nèi) ……（未完，全文共2962字，當(dāng)前只顯示1782字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏稅務(wù)：關(guān)于涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的稅收征管） 上一篇：統(tǒng)計(jì)：2010年如何寫好統(tǒng)計(jì)分析經(jīng)驗(yàn)材料 下一篇：b_m：關(guān)于電腦遠(yuǎn)程控制器的工作原理及安全危害 相關(guān)欄目：稅務(wù) |