| 標題：關(guān)于涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的稅收征管 |
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近年來，隨著城市化進程的推進及房價的飆升，小產(chǎn)權(quán)房以其價格優(yōu)勢越來越受到人們的關(guān)注，加之建設(shè)部曾在2007年明確提出要出臺新政策解決小產(chǎn)權(quán)房的歷史遺留問題。由此，誘發(fā)了一些企業(yè)和個人為獲得巨額利潤而大肆建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，擾亂了房地產(chǎn)市場的管理秩序。甘井子地區(qū)現(xiàn)有五個涉農(nóng)街鎮(zhèn)，每個街鎮(zhèn)的轄區(qū)都存在不少的涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房。為此，區(qū)局組織了專項稅收調(diào)研，來探討解決小產(chǎn)權(quán)房建造主體的稅收征管問題。 一、涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的概述 （一）涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的概念 所謂的涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是相對于_小產(chǎn)權(quán)房，通常所說的“軍產(chǎn)”而言，是一些村集體組織、建設(shè)單位或者不具備資質(zhì)的開發(fā)商通常以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的建筑在集體土地上的房屋。這種房屋不同于正常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房，不存在土地出讓金和相關(guān)稅費等，價格一般是同等位置房價的40%——60%。 �。ǘ┥孓r(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的分類 稅收調(diào)研小 ……（快文網(wǎng)http://hoachina.com省略681字，正式會員可完整閱讀）…… �。�3）以建立敬老院等公益事業(yè)的名義，無償租用土地，建造大片住宅樓。實際上所建樓房除少部分作為敬老院使用外，大部分作為住宅出售。 二、涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房稅收征收管理存在的難點 國務(wù)院已經(jīng)明確指出：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房。但不合法的小產(chǎn)權(quán)房仍大行其道，一方面是價格優(yōu)勢吸引購買者，另一方面還在于開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的獲利空間大，開發(fā)商受利益驅(qū)使大量建造。由于開發(fā)主體不規(guī)范，相關(guān)部門監(jiān)管措施不到位，小產(chǎn)權(quán)房銷售行為的存在不僅僅有悖于稅收公平原則，造成國家稅款的大量流失，更嚴重沖擊了稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理。 �。ㄒ唬┯捎谏孓r(nóng)小產(chǎn)權(quán)房建造在集體土地上，沒有《國有土地使用權(quán)出讓合同》，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理產(chǎn)權(quán)證，政府部門就不能掌握房屋的建造及銷售情況，即使是對辦理了稅務(wù)登記的企業(yè)，稅務(wù)部門也只能按照一般企業(yè)的管理方法進行管理，無法監(jiān)控掌握房屋的存量、已售數(shù)量、收入及成本等，給稅收的征收管理帶來很大的難題。同時，大部分建造商針對小產(chǎn)權(quán)房不能辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)手續(xù)的情況，使用以租代售的形式簽訂買房合同，租期根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所占用土地的租期定為30年，50年等。這不僅給購買者帶來一定的風險，也會給經(jīng)營者帶來意想不到的麻煩。 由于小產(chǎn)權(quán)房沒有正規(guī)的房地產(chǎn)四證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證），不能按照房地產(chǎn)企業(yè)管理，只能按一般企業(yè)的租賃業(yè)務(wù)處理。根據(jù)2008年實施的新企業(yè)所得稅法規(guī)定：租金收入按照收付實現(xiàn)制的原則計入收入總額，而這些房屋只能按對外出租的固定資產(chǎn)核算，那么每年可以計入成本費用的只有折舊額，這就意味著小產(chǎn)權(quán)房的房款要一次性計入收入，而扣除的成本只有按租期計算的折舊額。舉個例子一套房屋售價10萬元，成本6萬元，假設(shè)沒有預(yù)計凈殘值，按直線法計提折舊，租期50年，該企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅=(10-6/50)*25%=2.47萬元，如果嚴格按稅法征稅不只會給企業(yè)帶來沉重的負擔，還可能造成資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至更嚴重的后果。 �。ǘ⿵膶ι孓r(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大部分企業(yè)的經(jīng)營范圍都不包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，使其土地的開發(fā)具有一定的隱蔽性，這就給稅務(wù)機關(guān)的監(jiān)管帶來一定的難度。在對房地產(chǎn)企業(yè)的管理服務(wù)中就會忽略該類企業(yè)，從而可能導(dǎo)致相關(guān)政策的宣傳不到位。同時也不排除企業(yè)在進行小產(chǎn)權(quán)房投資時設(shè)立帳外帳，讓稅務(wù)機構(gòu)監(jiān)控不到，也就無從下手，管理造成稅款的流失。 �。ㄈ⿵氖麻_發(fā)涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的企業(yè)經(jīng)營者素質(zhì)參差不齊，通常都是抱著投機的心理開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，從而就會對會計核算要求不嚴，導(dǎo)致企業(yè)的會計核算不健全，收入、成本不能準確核算，稅務(wù)機關(guān)很難對其進行稅收的征收管理。 三、對涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房進行稅收征管的幾點建議 �。ㄒ唬┱畱�(yīng)盡早出臺涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)政策。只有政策明晰了，才能規(guī)范開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為。稅務(wù)機關(guān)在進行稅收征收管理的過程中，才能保證稅法的貫徹實施，有效監(jiān)控房屋的開發(fā)建設(shè)進程、銷售進展及收支情況，保證稅收的公平原則和國家稅款的應(yīng)收盡收和足額入庫。 �。ǘ⿲ι孓r(nóng)小產(chǎn)權(quán)房進 ……（未完，全文共2940字，當前只顯示1769字，請閱讀下面提示信息。收藏關(guān)于涉農(nóng)小產(chǎn)權(quán)房的稅收征管） 上一篇：校長在開學首次晨會上的講話 下一篇：基層國稅在十二五時期的工作重點思考分析 相關(guān)欄目： |