| 標(biāo)題：央行建議取消預(yù)售 何以會(huì)震蕩我國(guó)樓市 |
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業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，央行關(guān)于取消期房預(yù)售制度的建議如成政策，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一系列重大影響：對(duì)于開發(fā)商意味著重新洗牌，對(duì)于銀行業(yè)意味著舒緩金融風(fēng)險(xiǎn)積淀，對(duì)于買房人則意味著縮短貸款壓力，減少非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，可能意味著房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資回落。 影響之一：取消房屋預(yù)售將加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌 建議如果被實(shí)施，一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項(xiàng)目公司將被淘汰出局，中等開發(fā)商也將發(fā)生整合，實(shí)力至上、現(xiàn)金為王的大開發(fā)商時(shí)代將來臨。 長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。房產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商只是在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動(dòng)用自籌資金，其他環(huán)節(jié)譬如土建，成本完全轉(zhuǎn)嫁給了建筑承包商帶資墊付。而一旦房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證，開發(fā)商即可先后收 ……（快文網(wǎng)http://hoachina.com省略578字，正式會(huì)員可完整閱讀）…… 影響之二：緩解金融風(fēng)險(xiǎn)積淀，遏制風(fēng)險(xiǎn)放大 央行報(bào)告指出，2004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在55%以上，較往年仍有所提高；“房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右�！币环矫�，開發(fā)商自有資金比例逐年下降，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增加；另一方面，同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤(rùn)率卻居高不下，以上海為例，2001年為38.12%，2002年達(dá)到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤(rùn)率竟為同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的10倍以上。這說明開發(fā)商在追逐暴利中，將銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行。 當(dāng)開發(fā)商只能賣現(xiàn)房不能預(yù)售期房時(shí)，其資金成本，尤其是自有、自籌資金必然增加。開發(fā)商不再能夠通過預(yù)售提前使用銀行貸款，去完成房屋的建設(shè)、配套；銀行也將不再被綁縛在房地產(chǎn)“戰(zhàn)車”上讓房貸風(fēng)險(xiǎn)越積越大。 影響之三：對(duì)消費(fèi)者而言是重大利好，縮短貸款壓力，減少期房風(fēng)險(xiǎn) 在預(yù)售制下，購房人一般要提前10到15個(gè)月(長(zhǎng)的達(dá)到24個(gè)月)，白白為開發(fā)商融資埋單。通常情況下，從預(yù)售到正式交房尚有一年左右的時(shí)間差，這意味著購房人在既不能控制更不能使用物業(yè)的情況下，卻要莫名其妙地為在建中的水泥塊支付貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)用，而開發(fā)商卻可以不付成本，使用購房人的購房款去完成后續(xù)工程，大吃“免費(fèi)午餐”。在現(xiàn)行利率標(biāo)準(zhǔn)下，以一套按揭50萬元的期房為例，購房人一年就要支付3萬多元的利息和保費(fèi)。而在預(yù)售制下，這筆錢被開發(fā)商合法地“榨取”了。 此外，預(yù)售期房還為很多非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題留下了制度漏洞。預(yù)售房時(shí)，購房人只能看到房屋的主體框架，具體配套、細(xì)節(jié)只能看模型想象。由于房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，一些不講誠(chéng)信的開發(fā)商往往利用這一模糊期，對(duì)小區(qū)道路、綠化、會(huì)所等進(jìn)行空頭許諾，有的甚至修改規(guī)劃。當(dāng)房屋竣工后，實(shí)際交付的房屋質(zhì)量、面積、環(huán)境、設(shè)施與要求相去甚遠(yuǎn)。同時(shí)，由于時(shí)間差的存在，有的開發(fā)企業(yè)為了圈錢，便利用這種機(jī)會(huì)，一房多賣或在收取?si蚴莧嗽じ斗靠詈�，蛹埆氛n蕕盅焊謝蚱淥ㄈ耍賈戮婪撞歡�。买房人因为信息矚g猿疲蓯譴τ諏郵頻匚�。而覊末改为现房销枢P廡┞┒唇型靡遠(yuǎn)氯９悍咳慫鍆獬械５?0個(gè)月左右的貸款利息和非市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)將不存在。 影響之四：短期內(nèi)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資可能會(huì)進(jìn)一步回落 自2004年宏觀調(diào)控收緊銀根以來，全國(guó)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出了放緩趨勢(shì)。2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所放緩，前7月全國(guó)房地產(chǎn)總投資7587億元，增長(zhǎng)23.5% ……（未完，全文共2499字，當(dāng)前只顯示1504字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏央行建議取消預(yù)售 何以會(huì)震蕩我國(guó)樓市） 上一篇：我國(guó)食品包裝機(jī)械行業(yè)的未來 下一篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)期盼央產(chǎn)房交易門檻再降低 |