| 標(biāo)題：審理物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛時(shí)的法律問題分析 |
|
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，一種新興的行業(yè)大量涌現(xiàn)。它們對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的單位、居民提供公共性的服務(wù)，隨之而來，因物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的糾紛亦不斷增加，并呈上升趨勢(shì)。由于我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)不統(tǒng)一、不健全，亟待完善，這就給人民法院審理該類糾紛案件增加了一定的難度。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，僅就審理該類案件時(shí)遇到的法律問題進(jìn)行分析，與大家共同探討。 一、物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)及法律效力 物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司接受 ……（快文網(wǎng)http://hoachina.com省略370字，正式會(huì)員可完整閱讀）…… 在物管公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對(duì)全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對(duì)業(yè)主個(gè)體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保管，以及對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的購(gòu)買、更換等等。因而物管服務(wù)合同中的性質(zhì)比較復(fù)雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系。 （二）物業(yè)管理服務(wù)合同的法律效力 在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂的，然而物業(yè)管理服務(wù)合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當(dāng)事人，物業(yè)管理服務(wù)合同的雙方是作為委托方的業(yè)主委員會(huì)和受托方的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)簽約的行為屬表見代理，法律后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主。 二、無書面物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛的處理 實(shí)踐中，有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主之間沒有訂立書面合同。在無合同可依的情形下，人民法院在處理物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛時(shí)，應(yīng)注意審查以下問題： �。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公司的資質(zhì)問題 物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理服務(wù)，除應(yīng)辦理相關(guān)企業(yè)登記外，還應(yīng)具備相應(yīng)的等級(jí)資質(zhì)、收費(fèi)資質(zhì)，并領(lǐng)有政府部門頒發(fā)的相關(guān)證書。對(duì)不具備法定資質(zhì)從事物業(yè)管理服務(wù)工作的物業(yè)管理公司，發(fā)生了物業(yè)管理糾紛的，在人民法院開庭審理前，物業(yè)管理公司補(bǔ)辦相關(guān)證書的，應(yīng)視為具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，按雙方形成事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系處理。對(duì)于沒有取得相關(guān)資質(zhì)證明的，視為雙方存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，物業(yè)費(fèi)用只能按合理成本收取�？梢运痉ńㄗh業(yè)主委員會(huì)解除物業(yè)服務(wù)關(guān)系，重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。 �。ǘ┪飿I(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)問題 物業(yè)費(fèi)用的收取應(yīng)遵循公開及與服務(wù)相適宜的原則，合理收取物業(yè)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)格依照合同的約定。普通住宅的物業(yè)費(fèi)是參照政府的指導(dǎo)價(jià)，確立費(fèi)用時(shí)應(yīng)以物業(yè)管理服 ……（未完，全文共3993字，當(dāng)前只顯示961字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏審理物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛時(shí)的法律問題分析） 上一篇：法院院長(zhǎng)在最高院專項(xiàng)整改驗(yàn)收小組檢查工作時(shí)的講話 下一篇：審判經(jīng)驗(yàn)和方法(刑二庭) |