| 標題：論合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律性質(zhì)及效力認定 |
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對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發(fā)都無從談起。但在實際開發(fā)經(jīng)營中，開發(fā)建設(shè)單位往往不能同時具備這些基本要素，于是房地產(chǎn)合作開發(fā)應(yīng)運而生。這種開發(fā)方式推動了資金和土地的有機結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項目，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展功不可沒。但同時，合作開發(fā)引發(fā)的糾紛也越來越多，且糾紛標的巨大，案情錯綜復(fù)雜。理論實務(wù)中，對合作開發(fā)的性質(zhì)、效力等認定也有不同的看法。對此，筆者結(jié)合實際工作，淺談一下合作開發(fā)房地產(chǎn)的若干法律問題。 一、 ……（快文網(wǎng)http://hoachina.com省略392字，正式會員可完整閱讀）…… �。ǘ┩恋厥褂脵�(quán)變更登記手續(xù)應(yīng)當完備 我國土地屬國家或集體所有，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營必須依法辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，農(nóng)村集體土地必須依法辦理征用手續(xù)收歸國有，再依法辦理出讓手續(xù)后才能進行房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)。對劃撥取得土地使用權(quán)的土地不容許開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，對經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的主體和土地用途也必須經(jīng)過嚴格審批。故對以出讓方式取得土地使用權(quán)的主體與他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，必須經(jīng)過國家主管部門的批準，此類合同才合法有效。 �。ㄈ┴瀼刎�(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則 合作開發(fā)房地產(chǎn)要求合作雙方共同投資、共享利潤、共擔風(fēng)險。雖然并沒有規(guī)定要求合作雙方共同經(jīng)營，但實踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權(quán)，不參與項目建設(shè)管理，不論項目是否贏利都應(yīng)取得若干收益的，屬于“保底條款”，違背了聯(lián)營活動中應(yīng)當遵守的共負盈虧、共擔風(fēng)險的原則，損害了其它聯(lián)營或聯(lián)營體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認定為無效。 �。ㄈ┬姓深A(yù)性強 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的內(nèi)容是關(guān)于合作各方開發(fā)建房的一系列權(quán)利義務(wù)的約定，合作開發(fā)經(jīng)營的實質(zhì)內(nèi)容決定了在履行合同過程中必然涉及到的規(guī)劃許可、建設(shè)工程許可及商品房銷售等一系列問題，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準。行政干預(yù)性較強，是合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營的又一特性。 二、合作開發(fā)房地產(chǎn)的幾種方式 房地產(chǎn)合作開發(fā)常見的方式有兩種，即非法人型合作開發(fā)和法人型合作開發(fā)。 《民法通則》第五十二條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責(zé)任的，承擔連帶責(zé)任�！备鶕�(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營可以不組成新的法人，合作各方一般都采取成立項目經(jīng)理部、設(shè)立項 ……（未完，全文共4231字，當前只顯示1018字，請閱讀下面提示信息。收藏論合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律性質(zhì)及效力認定） 上一篇：民事抗訴制度存在的必要性及完善方向 下一篇：村務(wù)大事民決制的實踐與思考報告 相關(guān)欄目：房地產(chǎn) 法律 普法 政法武裝 政治法律 |